¿Cuánto se puede subir el alquiler con respecto al contrato anterior cuando se va el inquilino si la vivienda se encuentra en una zona tensionada? ¿Las condiciones varían si es gran tenedor o particular?
Efectivamente el precio máximo de alquiler dependerá de si la propiedad es o no gran tenedora:
Si la propiedad es gran tenedora, el precio del alquiler obligatoriamente será el menor de los siguientes:
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El que resulte de aplicar el índice de referencia.
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Si la vivienda ha sido alquilada en los últimos 5 años, lo que resulte de actualizar la renta del contrato de arrendamiento anterior. Si la renta de este último contrato resultase superior a la que resultaría de aplicar el índice de referencia, el gran tenedor obligatoriamente deberá aplicar la fijada en ese índice.
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Si en los últimos cinco años no ha estado vigente ningún contrato de arrendamiento, la renta será la que fije el índice de referencia.
Si la propiedad NO es gran tenedora, deberá fijar obligatoriamente la renta del contrato anterior que hubiera estado vigente sobre la vivienda en los últimos 5 años.
La ley permite que, si el índice de referencia fija una renta inferior, la propiedad voluntariamente (no está obligada) podría optar por establecer la fijada en el índice de referencia.
Solo se podría incrementar el precio de alquiler del contrato anterior, hasta un máximo del 10%, si se cumplen alguna de estas dos condiciones:
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La vivienda se ha rehabilitado o se han realizado mejoras en temas de eficiencia energética o accesibilidad en los dos años anteriores al nuevo contrato.
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El nuevo contrato se firma por un período de 10 o más años o se fija un derecho de prórroga de 10 o más años al que la persona arrendataria podrá acogerse voluntariamente.
¿Qué duración deben tener los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda?
Tanto si la propiedad NO es gran tenedora como si sí, la propiedad sí que tendrá la obligación de prorrogar de manera extraordinaria los contratos de arrendamiento de vivienda si la persona arrendataria lo solicita. Esta prórroga tendrá una duración anual, pero se podrá extender un máximo de 3 años.
Esta norma es aplicable en todo contrato de arrendamiento que se acabe; es decir, la prórroga extraordinaria es aplicable desde el momento de la entrada en vigor de la Ley 12/2023 (el 26 de mayo de 2023) para todos los contratos en zonas tensionadas, incluso, para los firmados antes de su entrada en vigor, por el hecho de ser una medida extraordinaria.
Se podrá evitar esa prórroga cuando el arrendador necesite la vivienda para sí mismo o sus familiares en primer grado de consanguineidad o por adopción o para su cónyuge en caso de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial que le atribuya la vivienda habitual siempre y cuando este derecho a habitar la vivienda se haya hecho constar en el contrato.
En cuanto a la duración, es importante tener en cuenta que esta solicitud de prórroga extraordinaria por hasta 3 años debe ser solicitada por el arrendatario de manera expresa. La ley no establece un plazo para el ejercicio de este derecho.
¿Cuándo queda exonerada la vivienda del índice de alquiler, aunque el propietario / arrendador sea una mercantil o un gran tenedor?
Este tema resulta controvertido. Es claro que el límite de renta no es aplicable en las viviendas suntuarias (300m2). Pero, aunque el aplicativo para calcular la renta en zonas tensionadas tenga, para el cálculo, una superficie del inmueble de máximo de 150m2 no parece prima facie que por ello la vivienda quede exonerada de regirse por la regulación establecida por el índice del alquiler.
A fecha de hoy, las viviendas que la LAU excluye son las de más de 300m2, no haciéndose ninguna excepción en este sentido en las viviendas de superficie superior a los 150m2.
¿Cuándo la inmobiliaria puede cobrar al inquilino por búsqueda del inmueble? ¿Si la vivienda no está sujeta al alquiler tensionado o si es un alquiler temporal no habría problema? En otros casos ¿Cabría hacer firmar un contrato por asesoramiento inmobiliario para poder cobrar honorarios al inquilino?
La legislación se ha vuelto muy exigente respecto de este tema y pueden existir multas importantes.
Los honorarios de inmobiliaria solo se podrán repercutir al inquilino para alquileres que sean de temporada o que sean de local o de viviendas suntuosas, en este caso si se ha previsto en el contrato.
Si el contrato es de arrendamiento para uso de vivienda, está totalmente prohibido por ley, y se aplican por parte de la Generalitat sanciones tanto a propietario como a inmobiliarias por llevar a cabo dichas prácticas.
Desde el equipo inmobiliario de #euroforoadvocats quedamos a su disposición para cualquier cuestión que se plantea sobre la controvertida aplicación de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.